Eladnám az ingatlanom. Mit tegyek?


Olyan téma ez, amihez elvileg mindenki ért, mégis sok csalódás jár az ingatlan adásvételek nyomában.


Mi baj lehet abból, ha az ingatlanom eladom? Vannak kockázatai? Bízzak-e meg ingatlanközvetítőt vagy magam próbáljam eladni? Mi az a szavatosság? Mit kell megnéznie a vevőnek? Mi a helyzet a társasházakkal?


Megannyi kérdés, ami megválaszolásra vár, pedig a legtöbb eladó - valljuk be - fel sem teszi magának ezeket a kérdéseket. Magyarországon az autóvásárlásnak nagyobb társadalmi hagyományai vannak, mint az esetenként százmilliós ingatlanügyleteknek. Amikor autót veszünk vagy adunk el, akkor egészen pontos paraméterekkel tesszük azt, a hirdetés alapján a potenciális vásárlók is alaposan járnak el és minden lényeges és lényegtelen dolgot, extrát tisztáznak az eladóval, sőt előzetesen szervízzel átnézetik a megvásárolni kívánt kocsit. Az ingatlanok esetében a vevők a helyszín és az ingatlan megtekintésével általában megelégednek és a részletek tisztázásával nem bajlódnak. sőt a közvetítői nyomásnak engedve gyorsan ajánlatot is tesznek, nehogy elvigyék az ingatlant az orruk elől. Mindezt persze részben saját kárukra, részben a szerencsétlenebb eladók terhére teszik, de erről majd később.


A mi tapasztalataink szerint ingatlanközvetítőt ma Magyarországon annak érdemes megbíznia, aki saját maga nem tudja az ingatlanát bemutatni a potenciális vevőknek és csak akkor, ha nagyon alaposan tisztázott minden feltételt a közvetítővel. Az ingatlanközvetítők formaszerződései olyan lényeges kérdéseket sablonosítanak, amelyeket, ha az eladók végig olvasnának és értelmeznének valószínűleg egyetlen esetben sem bíznák meg őket. Az ingatlanközvetítővel történő eljárás veszélyeivel (és valós költségeivel) a legtöbb eladó tehát nincs tisztában, az adott és kapott vételi és eladási ajánlatok véres valóságával csak akkor szembesülnek, ha baj van. Tudni kell, hogy az ingatlanszerződések csak írásban érvényesek és minden felelőtlenül - ügyvéd által nem tisztázott - írásbeli ajánlat írásbeli elfogadása kiemelt kockázatot hordoz magában. Ezek az ajánlatok általában nem kellő részletességgel hoznak létre szerződést a felek között és ez sok későbbi félreértéshez vezet, aminek a végén valakinek le kell nyelnie a veszteséget. Az ajánlat elfogadásával ugyanis előfordulhat, hogy érvényes adásvételi szerződés jön létre egy olyan vevővel, akinek igaziból nincs is pénze vagy nem úgy és nem akkor van pénze és az elállásra vonatkozó közös megegyezés hiányában bírósági eljárásokba betonozható kérdéses adásvételek keletkeznek úgy, hogy az ingatlant újra eladni évekig nem lehet és pénzhez sem jut a naív tulajdonos. Az ingatlanközvetítő tehát elsősorban ajánlatokat hoz és közvetít ki, de a kész részletes szerződés elkészítése, amely ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmas és az eladó és a vevő akaratát is megfelelően, garanciákkal ellátva tartalmazza, már az ügyvéd feladata. Mi azt javasoljuk, hogy írásban csak ügyvéd által szerkesztett adásvételi szerződésben köteleződjön el az eladó, ide értve, hogy a szerződéskötés előtt ne vegyen át pénzt (pláne foglalót) a lehetséges vevőtől.


Az eladó másik kockázata a kellékszavatosság körében keresendő. A hatályos jogszabályok és a bírósági gyakorlat - ellentétben a valós társadalmi gyakorlattal - az eladó részére ír elő ún. tájékoztatási kötelezettséget az ingatlan jogi és műszaki állapotát illetően, a vevőnek tájékozódási kötelezettsége nincs. Azt lehet mondani a vevő felett kicsit atyáskodik a jog és minden az adott szerződés tárgyát képező dolog esetében az eladóra hárítja a lényeges tulajdonságok ismertetésének könyörtelen felelősségét. Alapvetően tehát az eladónak ezt a kötelezettséget kell teljesítenie az adásvétel során, amely nem merülhet ki abban, hogy a szerződés formálisan tartalmazza az eladói tájékoztatás megtörténtét. Ugyanígy sok eladó elfeledkezik arról, hogy a társasházi lakás adásvételével nem csak magát a lakást, hanem az ahhoz hozzátartozó társasházi közös tulajdoni hányadot is értékesíti, annak minden hasznával (pl. kizárólagos használatú pince, tároló stb.) és - ami fontosabb - terhével együtt. A társasházak megtakarításai, hitelei, az épület állapota, az alapító okirat nem kellő ismertetése az, amiben legtöbbször felvetődik az eladói felelősség hibás teljesítés esetén.


Az ingatlanunk jogi állapotáról való tájékoztatás sem merülhet ki a földhivatali tulajdoni lap mechanikus ismertetésében, az ingatlan-nyilvántartásban számos más adat, információ lelhető fel és ezeket a valósággal körültekintően össze kell hasonlítani és erről a vevőt tájékoztatni. Ezek eladói elmulasztása sok vitás ügyet okoz a mindennapi gyakorlatban. Az épületek feltüntetése, az elővásárlási jogok, és a tulajdoni lapon található egyéb feljegyzések tisztázása mind az eladó felelősségi körébe eshetnek vita esetén.


Fontos, hogy a fentieket a szerződésben is rögzíteni kell és ezzel kapcsolatban az eladóktól fokozott gondosság várható el, lévén az adásvételi szerződéseket általában a vevő által kijelölt ügyvéd készíti el, akinek a figyelmét a körülményekre fel kell hívni, hiszen, ha nem tájékoztatjuk az ügyvédet, akkor ő nem tudja a szerződéses akaratunkat megfelelően rögzíteni.


Összefoglalva: az ingatlan adásvétel előadói oldalról is sokváltozós jogügylet, tévhit az, hogy egyik ingatlanügy olyan, mint a másik. A közérthetőség kedvéért: látszólag autóról van szó minden autóvásárláskor, de a valóságban vannak benzines, dízel, automata és manuális váltós autók, akad, amelyik törött volt, a másiknak visszatekerték az óráját és még sorolhatnánk. Ugyanígy két egyforma ingatlanügy sem létezik. Egy-egy adásvételi ügylet során cca. 100 különböző szempontot kell az eljáró ügyvédnek megvizsgálnia, értékelnie és a felek akaratát az adott kérdésben rögzítenie. Ebben tudunk segítséget nyújtani azon eladóknak, akik bizalmukkal megtisztelnek minket.







8 megtekintés

Friss bejegyzések

Az összes megtekintése

Válni szeretnék. Mit tegyek?

Hirtelen haragból semmiképpen ne rohanjon a bíróságra keresetlevéllel a kezében! De miért is? A házasság felbomlása és felbontása csak látszólag egyszerű folyamat, a valóságban a házasság szövevényes